토지 분할 방법 최소면적

토지 분할 방법 최소면적,토지 분할 등기절차

토지 분할 방법

등기부상에 1필로 되어 있는 토지를 2필 이상으로 나누는 것을 토지의 분할이라고 하고, 2필 이상의 토지를 1필로 만드는 것을 토지의 합병이라 한다.

토지의 분할에 있어서 담이나 울타리 등의 물리적인 방법으로 구획하는 것은 법률상으로 요구되는 것이 아니다. 즉 1필의 토지는 등기부라는 공부상으로 구획된 토지를 말한다. 토지의 합병에 있어서도 마찬가지로 등기부의 변경에 의해 가능한 것이다.

 

토지의 분할은 소유권 이전과 매매를 위해서 필요한 경우나 토지 이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우 또는 토지의 일부가 형질변경 등으로 토지의 지목이 다르게 된 경우에 만 가능하다.

 

매매에 의하여 분할하는 경우 개발행위허가 절차를 밟아 분할 할 수도 있다.

형질변경이란 토지를 인위적으로 높이거나 낮추는 행위를 말한다.

따라서 개발행위를 통하여 토지의 형상을 50센티미터 이상을 변하게 하는 행위를 하자면 형질변경허가를 받아야하나 개발행위허가를 통하여 건축물의 건축 등 동시에 수반하게 되면 따로 형질변경 허가를 받지 않더라도 의제 처리된다.

 

 

1.토지분할이 가능한 경우

 

-지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등과 같은 이유로 용도 변경된 경우

-소유권이 공유로 되어 있는 토지의 소유자가 분할에 합의하거나, 토지거래허가구역에서 토지거래계약허가가 된 경우 또는 토지의 일부를 매수하기 위하여 매매계약 체결 등으로 인하여 1필지의 일부가 소유자가 다르게 된 때
-분할이 주된 지목의 사용목적에 적합하게 토지소유자가 매매등을 위하여 필요로 하는 때
-토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 때에 한하여 분할이 가능하도록 하고 있다.

 

2. 토지분할이 불가능한 경우

 

1) 건축법상 최소 토지 면적 분할 제한 할때

2) 조례상 최소 토지면적 분할 제한 할때

3) 농지법상의 605평(2000㎡)이하 토지분할 제한 할때

4) 그린벨트 내의 토지 분할 제한으로 일반필지 분할의 경우 60평(200㎡)이하

건축을 위한 분할의 경우 100평(330㎡)이하로 제한

 

토지분할 최소면적

매매와 공유지분 분할을 위한 분할측량을 신청하려고 할 경우 , 용도지역에 따라 분할 할 수 있는 최소면적이 있다.

관리지역의 경우 60제곱미터 이상이며 , 이하는 분할이 안 되며 개발행위허가를 받아 분할 하여야 한다.

허가를 받는다고 모두 분할이 가능한 것이 아니며 시군구청 담당자 재량이크게 작용하기에 알수 없음을 유의 하여야 한다.

 

예외의 경우는 허가를 받아서 최소분할면적 미만으로 분할이 가능하다.

 

구분	주거지역	상업지역 공업지역	녹지지역	개발제한 지    역	기타지역	농업생산기반사업이시행된농지
면적	60㎡미만	150㎡미만	200㎡미만	200㎡미만	60㎡미만	2000㎡미만

 

위는 건축법 상 용도지역별 토지분할의 최소면적을 나타낸건데 건축법시행령 제80조에서는 토지분할의 용도지역별 최소면적을 규정하고 있다.

 

이를 기준으로 예를 들어, 상업지역의 400㎡ 토지를 200㎡/200㎡로 분할하는 것은 가능하나, 150㎡/100㎡/150㎡으로 분할하는 것은 최소면적의 규모에 미달하여 불가능하다.

 

건축법 상 분할이 가능한 토지라 하여 언제나 토지분할이 가능한 것은 아니며, 그린벨트, 녹지, 토지거래 허가구역 내 분할제한 등 각종 제한사항을 확인해야 한다.

 

최소 분할면적

구 분	건축물 있음	건축물 없음	토지거래허가구역
주거지역	60㎡	60㎡	180㎡
상업지역	150㎡	150㎡	200㎡
공업지역	150㎡	150㎡	660㎡
녹지지역	200㎡	200㎡	100㎡
기타지역	60㎡	60㎡	-
그 외 도시지역 내	-	-	90㎡
그 외 도시지역 외	-	-	250㎡

 

기타지역:주,상,공,녹 제외한 비도시지역 전체와 도시지역내에서도 용도지역미지정이라고 된 경우.

예)주거지역을 분할 한다면 분할한 필지 최소면적이 60㎡여야 하므로 총면적이 120㎡는 되어야 한다.

 

토지거래허가구역의 경우 분할하여 투기 수요가 있을 수 있으므로 일반적인 지역보다 최소분할 면적이 크다.

그 외 도시지역 외: 농림지역, 관리지역,자연환경보전지역

 

구 분	개발제한구역
일반 필지	220㎡
주택,근린생활시설 건축 시	330㎡

구 분	농림지역(농지법)
농업생산 기반사업이 시행된 농지 (경지정리,절대농지)	2000㎡(약 600평)

 

단, 최소면적과는 관계없이 최근에 지자체적으로 확산되어가는 추세 중 하나가 자연녹지 이하 용도의 토지일 경우 대지로 지목변경을 해야만 분할을 허가해주고 있다.

 

하지만 토지분할 최소면적 보다 작아도 분할이 가능한 경우가 있다.

​

- 합병,매수 등의 다른 조건이 있는 경우 , 단 합병조건이 맞아야 한다.

- 공유지의 잡종재산 중 매각, 교환 또는 증여하고자 하는 부분의 분할

- 사설도로로 사용하기 위해 분할하는 경우

- 사설도로로 그 기능이 폐기된 경우 인접 토지와 합병하기 위해 분할 하는 경우

- 기타 소송이나 개발에 의한 분할은 지방자치단체와 협의 .

 

토지 분할등기 절차

토지소유자가 분할을 하고자 하는 때에는 지적소관청 즉 지적공부를 관리하는 특별자치시장,시장,군수 또는 구청장에게 토지분할신청서와 분할허가서 사본 및 지적층량성과도를 제출하고 그 외 토지분할의 합리적인 사유를소명하여야 한다.

 

또한 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경등으로 용도가 변경되어 분할을 신청할 때에는 지목변경 신청서를 첨부하여 60일이내 의무적으로 지적소관청에 토지 분할을 신청하여야 한다.

 

 

분할등기 방법

 

1) 분할을 위한 개발행위 허가신청

- 개발행위(분할목적)신청서

- 토지이용계획도(분할계획도)

- 토지등기부등본

2) 개발행위허가득(분할목적)

3) 개발행위허가증을 첨부하여 지적공사에 분할 신청: 신청 후 약 7일 ~10일 소요

4) 분할측량실시(현장에 분할지점 말목표시)

5) 분할성과도발급(분할측량 실시 후 약 7일정도 소요)

6) 분할성과도 발급(직접수령 또는 우편수령)

7) 분할성과도를 첨부하여 시.군.구청 민원실에 지적정리 접수

8) 지적정리가 되었다는 통보를 받음(문자 또는 우편으로)

9) 지적정리는 토지(임야)대장정리 – 지적도 정리 – 등기부등본 변경 순으로 정리됨)

토지(임야)대장에는 정리가 되었으나 정리사항을 해당 관청에서 등기소로 촉탁등기하는 시일이 보통 15일 정도 소요되므로 등기부 등본 발급은 대장발급보다 늦어진다.

 

토지 지목변경 절차,지목변경 방법과 비용

토지 지목변경 절차,지목변경 방법과 비용